Impuestos en la Construcción
1) Introducción
En estos últimos años, la construcción ha sido una de las actividades que ha tomado mayor impulso, por ser multiplicadora.
Los contratistas y subcontratistas generan nuevas fuentes de trabajo y requieren de insumos que producen otras industrias (cerámicos, sanitarios, artículos de electricidad, cañerías, etc).
En este informe intentaremos resumir algunos puntos y particularidades del tratamiento impositivo de la construcción
2) El IVA y la construcción
En el Impuesto al Valor Agregado están gravadas las obras realizadas sobre inmueble propio (por empresas constructoras), y los trabajos efectuados sobre inmueble ajeno.
Esto implica alcanzar por el impuesto a las constructoras propiamente dichas y también a todos los subcontratistas que intervienen en la construcción.
2.1. Trabajos sobre inmuebles ajenos
Este hecho imponible es muy amplio, ya que alcanza a cualquier tipo de trabajo (incluyendo los de mantenimiento y conservación.)
Asimismo no requiere ninguna condición subjetiva ni habitualidad, es decir que cualquiera sea el que realice estos trabajos será sujeto del gravamen, con la sola condición que los mismos sean efectuados a título oneroso.
Podemos ubicar en este ítem a grandes empresas que realizan obras civiles o viales, y a toda la obra pública. Sin embargo, también quedan encasillados en esta norma a todos y a cada uno de los subcontratistas de la industria de la construcción (pintores, plomeros, yeseros, electricistas, etc.).
2.2. Obra sobre inmueble propio
Al contrario del anterior este hecho imponible es mucho más limitado, ya que requiere:
a) Ser propietario del terreno;
b) Realizar una obra sobre el mismo.
c) Ser empresa constructora de acuerdo a lo previsto en el Art. 4 inciso d) de la ley del gravamen.
Recordemos que la simple reventa de inmuebles está fuera del ámbito de la imposición.
Es importante aclarar que cuando una empresa constructora enajena la obra realizada(que podrá ser un departamento, oficina, cochera, galpón, etc.), la parte atribuible al terreno está fuera del ámbito de la imposición.
Finalmente, las señas o anticipos que congelan precio hacen nacer el hecho imponible por el importe percibido, existiendo normas particulares en cuanto a esta operatoria en el caso de construcción.
2.3. Reducción de la tasa del IVA para nuevas viviendas
Actualmente (desde el 01/04/96) se aplica la reducción de la tasa del 50% de la tasa del IVA para las obras y trabajos destinados a viviendas nuevas.
Uno de los inconvenientes es común a todas las actividades que están hoy alcanzadas por la tasa diferencial y se refiere a la posible generación de saldos técnicos en el impuesto, dado que el débito fiscal se calcula aplicando la tasa del 10.5%, pero pueden existir muchos créditos al 21%. Si el margen de rentabilidad no es lo suficientemente importante se generan saldos técnicos a favor del contribuyente, que sólo pueden compensarse contra futuros débitos fiscales en el mismo impuesto.
3) Impuesto a las ganancias
3.1. Venta de inmuebles
A partir de la reforma tributaria del año 2018 introducida mediante la ley 27.430, la venta de inmuebles quedó con un tratamiento distinto para las viviendas adquiridas con anterioridad al 01/01/2018 y las que fueron adquiridas con posterioridad a esa fecha.
En el caso de inmueble en Argentina comprado antes del 1/1/2018. Se paga el impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) del 1,5% sobre el precio de venta. Y la venta tiene el tratamiento de no gravado en ganancias.
En caso de que se venda la casa-habitación de la persona (vivienda), se podrá solicitar la exención en el ITI (certificado de no retención) siempre y cuando se destine esta venta al reemplazo (compra o construcción) de la nueva vivienda en el término de un año.
Para los Inmueble en Argentina comprados con posterioridad al 1/1/2018, ya no se paga el ITI. Se debe pagar el impuesto a las ganancias a una tasa especial del 15% sobre la utilidad resultante. Es decir, la base imponible estará dada por la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra actualizado por el índice de precios al consumidor (IPC). Es muy importante remarcar este último punto: es uno de los pocos casos en los que se permite actualizar el valor residual del bien por inflación.
La base imponible estará dada por el precio neto de venta menos el costo de adquisición actualizado, mediante la aplicación del índice del artículo 89 de la ley, desde la fecha de adquisición hasta la de enajenación o transferencia.
En caso de venta de la casa habitación, el resultado por la venta de la misma se encuentra exento. No se debe abonar el impuesto a las ganancias.
Es importante tener en cuenta que si el precio de venta es menor al costo y tengo una perdida en este caso estamos ante un quebranto de tipo específico. Eso significa que no podemos imputarlo contra otras ganancias como sueldos, honorarios, renta financiera y demás. Solo será computable dentro del termino de los 5 años contra la ganancia generada en otra operación de venta de inmuebles.
En el caso de venta de Inmueble en el exterior comprado después del 1/1/2018, la misma esta gravada en el impuesto a las ganancias, aplicando para ello también la tasa del 15% sobre la diferencia de precio. En este caso no hay que ajustar el costo por inflación, sin embargo, la diferencia de cambio generada por la suba del precio del dólar no se encuentra alcanzada por el impuesto, atento a que se debe medir el resultado en “moneda dura”.
Esto último significa que se deberán convertir ambos valores (precio de venta y costo de compra) expresados en moneda extranjera al tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina del momento en el que se realice la venta.
3.2. Empresas de construcción
Se aplica el artículo 77 de la ley del impuesto a las ganancias, que establece los métodos que deben utilizar las empresas de construcción para declarar el resultado bruto de las obras que realicen para terceros, cuando esas operaciones abarquen más de un período fiscal.
Estos métodos permiten imputar el resultado a medida que se va realizando la construcción correspondiente.
Están comprendidos en la norma quienes realicen construcciones, reconstrucciones y reparaciones de cualquier naturaleza para terceros.
Si se trata de obras que afecten a dos períodos fiscales, pero su duración total no exceda de un año, el resultado bruto podrá computarse en el ejercicio en que se termine la obra, no correspondiendo imputar importe alguno en el ejercicio de inicio de la obra.
En cambio, si las obras afectan más de un período fiscal y duran más de un año, el contribuyente puede optar por alguno de los siguientes métodos:
a)Asignar a cada período fiscal el beneficio bruto que resulte de aplicar sobre los importes cobrados en el período el porcentaje de ganancia bruta previsto por el contribuyente para toda la obra.
b) Imputar a cada período fiscal el beneficio bruto que resulta de deducir del importe a cobrar por todos los trabajos realizados en el período, los gastos y demás elementos determinantes del costo de tales trabajos.
c) Asignar a cada período fiscal el beneficio bruto contenido en lo construido, siguiendo un procedimiento similar al mencionado en el a). Este procedimiento se aplicará cuando la determinación del beneficio bruto conforme b), no fuera posible o resultare dificultosa.
4) Ingresos Brutos
En materia de construcción, debemos recordar que con fecha 12/08/93, las provincias firmaron el Pacto Fiscal Federal. En esta declaración, se establecían una serie de compromisos como por ejemplo modificar el impuesto sobre los ingresos brutos, disponiendo la exención de determinadas actividades (entre otras, la construcción de inmuebles).
Debemos señalar que esto no fue respetado por todas las provincias. La Provincia de Buenos Aires por ejemplo, ha ido postergando reiteradamente un cronograma de exenciones, que incluye la actividad de la construcción.
Actualmente en dicha jurisdicción la construcción de obras completas sigue alcanzada por la tasa del 2.5% sobre los ingresos brutos devengados, y los subcontratistas a la tasa general del 3.5%..
Por otro lado, un problema que se ha presentado es definir el concepto de construcción.
Como ejemplo podemos citar lo ocurrido en la Provincia de Santa Fe, donde la Administración Provincial de Impuestos interpreta que este concepto , está referido a edificios y estructuras de ingeniería completos.
En el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la ley tarifaria del año 2005 establece la tasa del cero por ciento (0%) para los ingresos provenientes exclusivamente de la construcción en jurisdicción de la Capital Federal de inmuebles destinados a viviendas unifamiliares y/o multifamiliares no superiores a la categoría «C», determinada conforme a las especificaciones y descripciones de la ley tarifaria, cualquiera sea el responsable de la construcción.
Para gozar de esta dispensa es requisito que se hayan «registrado» los planos de obras nuevas ante el organismo técnico competente del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y efectuada la comunicación pertinente a la Dirección General de Rentas
Resulta común que los contribuyentes ejerzan sus actividades en más de una jurisdicción o provincia. En estos casos deben aplicarse los mecanismos del conocido Convenio Multilateral. El principal propósito del Convenio es evitar superposiciones de impuestos para los sujetos que ejerzan actividades interjurisdiccionales.
En el caso de la construcción, existe un régimen especial, que es el del Art. 6º, que establece que la base imponible debe atribuirse de la siguiente forma:
• 90% a la jurisdicción donde se realicen las obras.
• El 10% restante a la jurisdicción donde esté ubicada la administración, oficina, dirección, etc.
Este sistema que en principio se ha previsto para simplificar la liquidación del gravamen para las empresas constructoras, ha sufrido algunas complicaciones en estos últimos tiempos, en virtud de ciertas normas emitidas por la Comisión Arbitral.